Стоит ли инвестировать в недвижимость? - Форум Богатого Папы

Здравствуйте, Незнакомец

Хотите принять участие в обсуждение? Авторизируйтесь или пройдите регистрацию



  • RSS-лента

    •  
      CommentAuthorХоджа
    • CommentTime30/04/2009
     

    Как-то не пойму. Вроде недвижимость в Москве упала в цене, то есть если её сейчас купить и подождать, пока она вырастет в цене, то можно хорошо заработать. А с другой стороны многие говорят, что она и дальше продолжит падать в цене и раньше чем лет через пять обратно не вернётся. Кто что думает по этому поводу? Стоит в неё инвестировать? Можно ли заработать на сдаче недвижимости в аренду (вроде в Москве стали заставлять платить за это налоги) и если да, то сколько?

    •  
      CommentAuthorolenka
    • CommentTime30/04/2009
     

    Инвестировать в недвижимость стоит. И кризис - это, пожалуй, самое лучшее время для подобных инвестиций. Я думаю, что цены на недвижимость в Москве или где-либо еще не достигли своего дна, я бы еще подождала.
    А заработать на аренде квартиры можно было всегда, тем более в таком большом гоороде.
    Не знаю, каков размер налога, который нужно платить за сдачу квартир. Но многие перекладывают появившийся налог на плечи квартиросъемщиков. Во всяком случае так произошло с моими знакомыми, которые теперь будут платить больше за аренду.

    •  
      CommentAuthorAndreyF
    • CommentTime1/05/2009
     

    С моей точки зрения, недвижимость, это надёжно, особенно если иметь в виду что рынок похоже достигнет дна до конца 2009 года, но вот насчёт прибыльности вопрос сомнительный. В чём совпадают точки зрения большинства экспертов, так это в том, что цены восстановятся до уровня лета 2008 года не ранее, чем через 3-5 лет после начала роста. Если удастся купить недвижимость вдвое дешевле, по сравнению с пиком 2008 года, получается ROI на уровне 20-30%, что в общем-то не много. 20% - вообще банковская ставка. ;-)

    С арендой тоже интересный вопрос. На 30-е апреля 2-ка эконом-класса стоит 28 тыс. руб. в месяц, бизнес-класса 45 тыс. руб., стоимость метра - 120 и 180 тыс. руб. соответственно. 2-ка эконом класса от 50 метров, бизнес-класса - от 70. Итого квартира от 6 и 12,6 млн. руб. соответственно. Плюс ещё ремонт с отделкой и мебель. А это 50-70% от стоимости квартиры. Т.е. 9 и 18 млн. руб. Таким образом, ROI аренды, на глазок, грубо - 3-4% годовых. Если рассматривать только доп. вложения, необходимые, что бы сдавать квартиру - 3 и 6 млн. руб. получаем ROI этой инвестиции в 9-11% годовых, т.е. аренда как инвестиция окупится через 9-11 лет. ;-)

    То есть получается если прямо, то выгодно покупать квартиру и держать её 3-5 лет, до тех пор пока цена не вырастет. Но это, хотя и надёжно, предусматривает замораживание заметных сумм на достаточно длительный срок. Впрочем, можно поискать и найти заметно более выгодные варианты на рынке вторичной недвижимости, например, квартиры с ремонтом и мебелью, что может заметно сократить расходы и повысить отдачу от подобных инвестиций. ;-)

  1.  

    Чего-то я так и не понял, выгоднее с покупать квартиру и сдавать в аренду или нет? И причём здесь "вторичный рынок"?

    •  
      CommentAuthorAndreyF
    • CommentTime1/05/2009 это сообщение исправляли
     

    Смотри сам. Если покупать 2-х комнатную квартиру эконом-класса (т.е. самую простую) на первичном рынке (т.е. только что построенную голую коробку без ремонта) площадью в 50 кв. метров, то по текущим ценам (от 120 тыс. рублей за кв. метр), то она обойдётся в 6 млн. рублей. Если рыночная стоимость этой квартиры вырастет в два раза за 3, 5, 7, 10 лет, то это будет соответствовать ROI (то есть % от вложений в год) в размере 33%, 20%, 14%, 10% соответственно.

    Если ту же квартиру отремонтировать для сдачи в аренду и купить мебель (что оценивается как 50-70% от стоимости квартиры), а затем сдавать в аренду по средней ставке для 2-х комнатных квартир эконом класса в 28 тыс. рублей в месяц. Получаем: общие расходы на приобретение, ремонт и наполнение квартиры мебелью - 9 млн. рублей, соответственно, с учётом доходов от аренды и того, что продать квартиру с обстановкой можно будет на 10-20% дороже, чем голую коробку, получаем за 3, 5, 7, 10 лет ROI - 37%, 24%, 18%, 14% соответственно. Аренда, правда, может вырасти, но обычно она растёт в полтора-два раза медленнее цен на недвижимость. В общем, чуть лучше, но тоже не фонтан.

    То есть если квартиру по двойной цене удастся продать только через пять лет, то прибыль от этой операции примерно соответствует текущей банковской ставке (около 20%), а если ждать придётся дольше, то и % прибыли будет ниже. Правда банковская ставка может (и скорее всего) снизиться за те же пять лет, да и государство гарантирует сохранность вкладов только до 700 тыс. рублей. Так что это скорее сохранение инвестиций.
    А вот на вторичном рынке (рынке, где перепродаются квартиры, построенные ранее и уже побывавшие в чьей-то собственности), можно найти заметно более интересные варианты, например квартиру с ремонтом и даже мебелью за туже цену, что и коробку или на 10-20% выше. Но это нужно искать самому или привлечь к этому делу профессионалов. ;-)

    •  
      CommentAuthorolenka
    • CommentTime3/05/2009
     

    Я бы считала по-другому. Допустим во время кризиса приобрести квартиру (что выйдет дешевле), затем сдавать ее. В итоге мы получаем прибыль с аренды, плюс сумма с продажи, и поскольку кризис будет уже позади (не вечно же он будет продолжаться), то продать получится дороже, чем приобрел.
    И не думаю, что итоговая прибыль будет сравнима с процентами, которые можно получить по банковским вкладам.
    Хотя конечно каждый сам для себя выбирает способ инвестирования :-)

    •  
      CommentAuthorAndreyF
    • CommentTime3/05/2009
     

    Вообще-то мне кажется, что вопрос о том, стоит куда-либо инвестировать или нет, определяется тем, сколько (хотя бы приблизительно) на этом можно заработать. Иначе как увидеть, стоит ли это вовсе делать или проще деньги положить в банк или ПИФ? ;-)

    •  
      CommentAuthorolenka
    • CommentTime4/05/2009
     

    AndreyF:Если ту же квартиру отремонтировать для сдачи в аренду и купить мебель (что оценивается как 50-70% от стоимости квартиры), а затем сдавать в аренду по средней ставке для 2-х комнатных квартир эконом класса в 28 тыс. рублей в месяц. Получаем: общие расходы на приобретение, ремонт и наполнение квартиры мебелью - 9 млн. рублей, соответственно, с учётом доходов от аренды и того, что продать квартиру с обстановкой можно будет на 10-20% дороже.

    Посчитала я тут с калькулятором :-) (срок брала 5 лет), согласна что при таких цифрах выгоднее получается положить деньги в банк. Но если покупать вторичное жилье, и не вкладывать в ремонт и мебель такие деньги, то выгоднее будет все-таки вложиться в недвижимость. Да и надежнее это как-то на мой взгляд.

    Ну насчет ПИФов - не каждый сможет заработать на них, я уже молчу про возможность не получить прибыль или вообще остаться в проигрыше.

    •  
      CommentAuthorAndreyF
    • CommentTime4/05/2009
     

    Так вот и я про тоже ;-) На вторичном рынке можно сделать деньги лучшие, чем на первичном (если, конечно, не вкладываться в строящиеся квартиры, но это очень рискованно). Но там нужно быть вдвойне аккуратнее - проверять документы на недвижимость, выяснить, не идёт ли дом под снос и т.п. Вообще лучше, если этого не умеешь, привлечь к делу профессионала и, при желании, у него поучиться. ;-)

    •  
      CommentAuthorMrGrey
    • CommentTime9/05/2009
     

    Недвижимость во все времена была в цене.
    Сейчас цену упали, после кризиса взлетят. Ловите момент.
    Пример (общий):
    В Мексике разгорелась эпидемия свиного гриппа. Как следствие: Взлетел доллар, падает евро. это значит резкое изменение в цене на товары.
    Хороший экономист должен быть чуть - чуть азартным. Нужно уметь рисковать, иначе куш не срубить